Tourismе

Investir dans le tourisme : l’approche de la SFI

Si le tourisme joue un rôle clé pour les pays en développement, les projets d’investissements y sont soumis à des risques accrus. Pour être supportés, ces risques nécessitent un engage­ment à long terme et une sélection rigoureuse des projets. Modulant son intervention selon la nature et l’environnement d’un projet, la SFI mobilise toute une gamme d’outils et joue un rôle indispensable de catalyseur de financements.

Cet article est extrait du numéro 7 sur le tourisme

Après l’agriculture, le tourisme est la première source d’emplois dans le monde – le secteur procurant du travail à environ un douzième de la population mondiale (Conseil mondial des voyages et du tourisme – WTTC, 2010). Source essentielle de revenus en devises, le tourisme joue un rôle clé dans de nombreux pays clients de la SFI et génère habituellement un impact majeur sur les sociétés en termes de développement. Toutefois, les projets de ce secteur, à l’image des investissements hôteliers, sont confrontés à un niveau de risque élevé, en particulier dans les pays en développement. Les donateurs multilatéraux ont donc un rôle à jouer pour stimuler ces investissements.

Depuis sa création en 1956, la Société financière internationale (SFI) a soutenu plus de 220 projets hôteliers dans 80 pays, ce qui représente un investissement de plus de deux milliards de dollars. Avec 60 projets dans plus de 40 pays, le portefeuille hôtelier de la SFI représente actuellement un montant de 570 millions de dollars, soit un peu plus de 1 % de l’ensemble des investissements de l’institution.

La stratégie de la SFI en matière de tourisme

La stratégie de la SFI privilégie les projets d’investissements hôteliers viables, qui ont un impact positif sur la communauté locale – en favorisant le développement économique, en créant des emplois, en renforçant la chaîne d’approvisionnement locale et en participant à l’amélioration des infrastructures. La SFI évalue un projet sur sa capacité à répondre non seulement aux besoins et aux priorités du tourisme dans la zone concernée, mais aussi à trois principaux objectifs d’investissements

La SFI appuie tout d’abord, par ses investissements et par la diffusion de « bonnes pratiques », la modernisation des infrastructures commerciales des pays en développement. Ce faisant, elle renforce le niveau global de concurrence, ce qui permet d’attirer des investisseurs étrangers et des voyageurs d’affaires. Elle évalue ensuite les destinations selon leur capacité à accueillir des hôtels de qualité propres à attirer les touristes et les conférences. Enfin, la SFI favorise les projets hôteliers qui comprennent la construction des centres commerciaux, des tours de bureaux et d’unités résidentielles, afin de répondre simultanément à plusieurs besoins immobiliers tout en diversifiant les risques.

Dans ce contexte, la SFI essaye de trouver des groupes hôteliers internationaux, régionaux ou locaux de qualité, particulièrement intéressés par de nouvelles constructions, par des réhabilitations ou des acquisitions. Elle cherche aussi des propriétaires d’actifs hôteliers et des clients souhaitant s’impliquer dans des financements multi-projets, dans le but de favoriser le développement géographique et qualitatif de l’offre hôtelière et immobilière. La SFIparticipe également à des investissements concernant l’établissement d’un seul hôtel sur les « marchés frontière » et les zones où les hôtels de qualité font défaut. Elle envisage en outre des participations au capital lorsqu’il existe une plus-value potentielle et une solution de sortie viable. Dans tous les cas, les exigences environnementales et sociales définies par les normes de performance et les directives de sécurité environnementale de la SFI (Performance Standards and Environmental Health and Safety Guidelines) doivent être respectées.

La SFI contribue souvent à enrichir le cadre réglementaire et juridique des pays dans lesquels elle investit. La SFI a participé à la privatisation d’hôtels au Yémen, en Ouganda et en Sierra Leone ; elle promeut les investissements dans des projets nouveaux au Mozambique, à Madagascar et dans les Îles Salomon. Elle travaille avec les gouvernements pour affiner les stratégies touristiques visant à améliorer la compétitivité globale du pays d’accueil et son attrait en tant que destination d’investissement. La SFI œuvre à renforcer les liens au sein de la chaîne d’approvisionnement touristique. Au Rwanda, par exemple, elle favorise l’accès aux marchés et aux financements pour les PME. Dans ce cas, le programme vise à aider les voyagistes, les restaurants et les hôtels à mieux travailler ensemble. Au Sri Lanka, un programme similaire a été mis en place, visant à renforcer les capacités des PME pour qu’elles puissent répondre aux normes de qualité et de service des hôtels locaux.

Le cas échéant, la SFI aide ses clients à surmonter leurs problèmes environnementaux et sociaux. La SFI a ainsi contribué à plusieurs audits d’efficacité énergétique dans des hôtels ; les recommandations formulées ont donné lieu à de nouveaux investissements. Dans le domaine de la sécurité et des mesures anti-incendie, les clients, à l’image du Hyatt Regency Kiev en Ukraine, ont réussi à appliquer les normes internationales grâce au soutien et à l’expérience des consultants recommandés par la SFI.

Le tourisme : une opportunité de développement

Les hôtels situés dans les villes attirent généralement les voyageurs d’affaires, contrairement aux stations touristiques qui attirent plutôt les vacanciers. Toutefois, ces deux types d’hôtels peuvent profiter du segment lucratif des réunions, conférences et expositions. Les impacts en termes de développement varient en fonction du type d’hôtel. Les hôtels d’affaires et de vacances sont d’importantes sources de création d’emplois, de devises et de recettes fiscales. Toutefois, les hôtels d’affaires offrent souvent une infrastructure indispensable aux professionnels et peuvent contribuer au renouvellement urbain ou aux efforts de rénovation. Les stations touristiques et les destinations de loisir peuvent elles aussi favoriser la construction d’infrastructures essentielles, en particulier dans les zones en développement. Ce fut le cas à Puerto Plata et Punta Cana en République dominicaine, où la SFI a soutenu le développement du secteur du tourisme grâce à des investissements directs dans l’hôtellerie complétés par d’autres investissements (dans des concessions aéroportuaires, un port de croisière et une route à péage), qui permettent souvent de diversifier le développement économique.

Le type de projets hôteliers financés varie souvent en fonction du niveau de développement économique du pays et du lieu d’implantation. Dans les pays émergents ou en transition, il existe un besoin pressant de créer des hôtels aux normes internationales pour accueillir les voyageurs d’affaires et les premiers vacanciers. Lorsque l’économie se développe, il devient important de construire des hôtels de milieu de gamme pour les voyageurs locaux et régionaux, les voyageurs d’affaires attentifs aux prix et pour les voyages organisés. Pour les destinations déjà établies qui souhaitent rester compétitives, il faut moderniser les hôtels existants et favoriser la diversification vers de nouveaux produits ou marchés. Par exemple, on note une augmentation de l’appui aux hôtels conçus de façon écologique.

Avantages réels mais risques élevés  

La plupart des investissements hôteliers génèrent un impact positif, souvent significatif, sur les économies locales. Si les coûts de développement varient en fonction de la destination et du type d’établissement, tous les hôtels ont des charges fixes d’exploitation élevées et ont besoin d’importants capitaux. Ils nécessitent donc des investissements conséquents qui ne peuvent assurer des résultats financiers que sur le long terme.

Les investisseurs considèrent les projets hôteliers à la fois comme des placements dans des unités opérationnelles et comme des placements immobiliers. Par conséquent, ils sont confrontés à des risques liés à la fois au flux de trésorerie d’une entreprise et à la fluctuation du prix de l’immobilier. Dans les deux cas, le secteur a tendance à être cyclique ; il est aussi d’une façon générale,  dans les pays en développement, plus risqué – risques qui doivent être soigneusement évalués : degré d’instabilité économique, risques politiques, sécurité, santé, etc.

Les risques varient également selon le type d’hôtel. La demande pour les hôtels situés en ville est influencée par le climat économique, politique et d’investissement. L’excédent de chambres d’hôtel est un problème fréquent – le manque à gagner associé aux chambres non louées ne peut jamais, par définition, être récupéré. La performance des stations touristiques peut, elle, être affectée par la fluctuation des taux de change, l’accès aérien, les variations saisonnières, les catastrophes naturelles et la perception des risques de santé ou de sécurité. De plus, la popularité des destinations pour les stations touristiques est fortement exposée aux tendances de consommation, qui changent souvent.

Étant donné le haut niveau de risque, les nouveaux projets d’hôtels s’inscrivent de plus en plus dans le cadre de complexes polyvalents, combinant des bureaux, des commerces et des logements. Cette approche permet de dégager des synergies et peut contribuer à diversifier les risques. Pour les stations touristiques haut de gamme, il est nécessaire de disposer d’unités résidentielles, de copropriétés ou de multipropriétés pour générer un rendement financier suffisant. Ils fournissent rapidement au promoteur des fonds lui permettant de couvrir les coûts de développement élevés.

Malgré la possibilité de créer des structures polyvalentes, les investisseurs et les organismes de prêt hésitent souvent à financer des projets hôteliers dans les pays en développement. La réticence des investisseurs est encore plus forte lorsque les projets nécessitent un investissement sur le long terme – de 10 à 12 ans, par exemple, une période qui correspond à la durée moyenne d’un prêt assuré par la SFI pour un nouvel hôtel, le financement par prise de participation étant lui aussi envisagé sous l’angle d’un placement à long terme. Les projets d’hôtels dans les marchés émergents ont, quoi qu’il en soit, un impact significatif sur le développement local. Dans ce contexte, la SFI joue un rôle clé, celui de catalyseur de financement – tout particulièrement dans le cadre de projets hôteliers qui intègrent dans leurs objectifs le respect de l’environnement, l’amélioration des conditions de vie et des normes de sécurité incendie, le développement de liens avec les PME.

Les enseignements nés de la pratique de la SFI

En matière d’analyse et de mise en œuvre de projet, il est particulièrement important de retenir quatre enseignements. Tout d’abord, il faut impérativement tenir compte des tendances globales affectant le tourisme : le transport, les infrastructures, les ressources humaines, la situation des destinations concurrentes et le profil des principaux marchés sources. Il est important par ailleurs de trouver un bon équilibre entre le produit, le marché et l’opérateur. Troisièmement, il convient de tenir compte des avantages que l’affiliation à une chaîne hôtelière internationale peut apporter sur certains marchés (sans que cela soit une garantie de succès). Enfin, les stations touristiques construites ex nihilo peuvent avoir un impact considérable sur le développement mais doivent, pour cela, bénéficier de la présence d’infrastructures, du soutien du gouvernement, d’une réglementation favorable et de l’intérêt manifeste des voyagistes. Pour finir, il est particulièrement utile d’identifier et de résoudre tout éventuel problème environnemental ou social dans les toutes premières phases du cycle de projet.

La structure d’investissement doit refléter une réelle prudence, équilibrant à parts égales dette et fonds propres. Les investissements en fonds propres peuvent avoir besoin de s’inscrire sur le long terme. Les ventes de participations doivent être programmées de façon à éviter les baisses de marché. Pour minimiser le risque, il est possible de recourir à des prêts subordonnés ou assortis de droits de conversion en actions. Si la prise de participation des opérateurs doit être encouragée, il convient de noter que les garanties d’opérateurs, les pas-de-porte, les clauses de performance, les frais fixes réduits, une structure tarifaire comportant une exonération, subordination ou report de commissions, ou d’autres mécanismes sont parfois plus utiles pour favoriser l’efficacité et l’engagement des opérateurs.

Puisqu’un hôtel peut avoir un impact environnemental majeur sur le site choisi, l’anticipation des problèmes permet de s’assurer qu’ils seront pris en compte et résolus tant que des ajustements sont encore possibles. En outre, des économies d’énergie et d’eau sont souvent possibles, et les investissements dans le secteur hôteliers peuvent être à la fois rentables et soucieux de l’environnement. Pour aider ses clients à aborder ces questions, la SFI a récemment recruté au sein de son équipe Tourisme, un spécialiste de la construction écologique. La SFI tient à ce que les promoteurs respectent ses directives en matière de sécurité et de mesures anti-incendie. Elle demande donc souvent qu’un audit indépendant évalue la conception, le cahier des charges et la mise en œuvre des normes de sécurité et des mesures anti-incendie des bâtiments. Enfin, en l’absence de plan de développement régional du tourisme, le projet peut nécessiter la mise en place d’une approche régionale.

La SFI tient également compte d’autres facteurs de risques, tels que les dépassements budgétaires liés à des erreurs d’estimation des coûts, au manque d’expérience des équipes, à des retards de mise en œuvre, à la modification du périmètre du projet et à des hausses de coûts de la main d’œuvre, des taxes à l’importation et du prix des matériaux de construction. Elle est particulièrement attentive aux retards de mise en œuvre qui se traduisent par des difficultés de remboursement et, souvent, à un rééchelonnement de la dette. Ces retards sont généralement attribuables à une mauvaise gestion de projet, à un calendrier irréaliste, à des difficultés pour obtenir les matériaux de construction et les autorisations d’importation, ou à la modification du périmètre du projet.

Références / WTTC, 2010. Travel and Tourism Economic Impact, rapport.