L’Afrique subsaharienne est considérée comme l’un des marchés émergents les plus prometteurs dans le monde, avec près de 5 % d’arrivées de touristes internationaux en 20171. Le continent est ainsi récemment devenu une nouvelle terre d’opportunités.
logo Jeune Afrique

Une version amendée de cet article a été publiée par Jeune Afrique, dans le cadre d’un partenariat avec Secteur Privé & Développement.

À l’exception de quelques hôtels emblématiques construits au 19e siècle, l’évolution majeure dans l’histoire du développement hôtelier en Afrique subsaharienne coïncide avec le développement du trafic aérien, à partir de 1960, et des déclarations d’indépendance successives.

Toutefois, à partir des années 1990, le manque d’investissements de la part des propriétaires et le désintérêt progressif des groupes hôteliers au profit d’autres marchés émergents (Asie et Moyen Orient) ont entraîné une dégradation rapide de l’offre.

Le développement hôtelier sur le continent a repris et s’est même intensifié durant la dernière décennie […]. En parallèle, le retour des bailleurs internationaux a permis le développement d’infrastructures plus modernes.

Mais le développement hôtelier sur le continent a repris et s’est même intensifié durant la dernière décennie, en lien avec une croissance économique supportée par l’augmentation du prix du pétrole et l’intérêt croissant de la Chine pour les matières premières africaines. En parallèle, le retour des bailleurs internationaux a permis le développement d’infrastructures plus modernes. Par ailleurs, la saturation de certains marchés dans le reste du monde pousse les groupes hôteliers internationaux à chercher de nouvelles opportunités.

 

UN DÉVELOPPEMENT HÔTELIER À PLUSIEURS VITESSES

Dans l’ensemble, l’Afrique subsaharienne fait apparaître deux dynamiques : l’une autour du Golfe de Guinée et l’autre le long de l’océan Indien. Quatre zones reflètent ces dynamiques et partagent des traits communs (problématiques politiques, dynamique économique, démographie, activité touristique, etc.) : l’Afrique de l’Ouest, l’Afrique centrale, l’Afrique de l’Est et l’Afrique australe.

L’Afrique subsaharienne est sujette à une forte instabilité politique le long de sa frange nord, de la Mauritanie à la Somalie. Cette instabilité se retrouve dans chaque région concernée à l’Ouest (Mauritanie, Mali, Burkina Faso, Niger), au Centre (Tchad, Nigeria, Cameroun) et à l’Est (Soudan, Somalie, Erythrée, Kenya). Ceci conduit à une sélectivité de fait en faveur des pays et des zones les plus stables. Dans la plupart des cas, les capitales sont à l’écart des zones de tension.

Sur le plan économique, deux pays se distinguent par leur poids économique : le Nigeria (qui pèse à lui seul 70 % de l’Afrique de l’Ouest2) et l’Afrique du Sud (62 % de celui d’Afrique Australe3). Ces pays bénéficient souvent d’une approche spécifique.

Certains pays se distinguent également par leur poids démographique actuel (le Nigeria, l’Éthiopie et la République Démocratique du Congo, qui comptent plus de 80 millions d’habitants4) et d’autre part la forte croissance démographique attendue (en particulier dans les pays du Sahel comme le Mali, le Burkina Faso ou le Niger, où la population devrait être multipliée par plus de 2,5 d’ici 20505). Il s’agit de pays qui bénéficient de plusieurs pôles urbains d’importance représentant des bassins d’activité.

Enfin, au niveau touristique, si quelques pays ont enregistré des baisses d’arrivées du nombre de touristes, essentiellement dues à des évènements ponctuels (attentats, épidémies, instabilité politique), certains se démarquent en affichant d’importants taux de croissance : le Mozambique (5,6 %) ou le Zimbabwe (5,4 %6).

Toutefois, ces facteurs affectant les marchés émergents sont de plus en plus connus par les développeurs hôteliers, qui sont également conscients de pouvoir obtenir de plus hauts rendements en retour de leurs prises de risques.

 

LES FREINS LIÉS AU DÉVELOPPEMENT HÔTELIER

Les rythmes du développement hôtelier sont également dépendants de la capacité à faire face aux principaux freins observés en Afrique subsaharienne. L’accès au foncier, par exemple, avec la quasi-absence de cadastre dans certaines villes, ou les difficultés liées à la transmission du foncier ; la recherche de financement, avec des sponsors souvent en manque de liquidités, le coût des devises, ou encore une méconnaissance du secteur hôtelier de la part des banques commerciales locales ; mais aussi les freins liés aux processus de construction, dont la lenteur des travaux, la qualité des finitions ou encore l’importation de matériaux.

De manière générale, ces facteurs sont davantage maîtrisés sur les marchés stables et matures, comme en Afrique australe, tandis qu’ils représentent encore des freins très importants sur les marchés d’Afrique de l’Ouest, notamment.

 

UN POTENTIEL ENCORE LARGEMENT SOUS-EXPLOITÉ

Aujourd’hui, le nombre de chambres aux standards internationaux s’élève à plus de 72 000 en Afrique subsaharienne (selon les données de Horwath HTL), dont plus de la moitié sont opérées sous enseigne. L’autre moitié est une offre locale aux standards satisfaisants, capable de concurrencer les établissements sous enseigne du fait du déséquilibre entre l’offre et la demande, plutôt que par son niveau de services.

Seule l’Afrique australe a un taux de pénétration des enseignes au-dessus de la moyenne, et plus particulièrement l’Afrique du Sud, dont la maturité économique a entraîné un développement hôtelier plus ancien. Sur les autres marchés, les enseignes sont encore peu présentes, laissant la place à une offre indépendante mal structurée.

Seule l’Afrique australe a un taux de pénétration des enseignes au-dessus de la moyenne, et plus particulièrement l’Afrique du Sud, dont la maturité économique a entraîné un développement hôtelier plus ancien. Sur les autres marchés, les enseignes sont encore peu présentes, laissant la place à une offre indépendante mal structurée pour répondre à une demande insatisfaite. Il existe donc un réel potentiel de croissance pour les enseignes. En dehors de l’Afrique australe, où plusieurs grands marchés existent, les autres régions sont marquées par un seul marché dominant (par exemple à Abidjan, Kinshasa ou Addis Abeba).

À l’échelle du continent, l’offre d’hôtels 3 et 4 étoiles est majoritaire, devant le segment des hôtels 5 étoiles. Cela traduit une structuration des marchés par le haut, mais avec des conditions de développement qui restent difficiles pour le haut de gamme, compte tenu des coûts de construction et du niveau de qualité attendu. La part de l’offre économique et milieu de gamme est plus importante dans les pays dont le développement est plus avancé. On constate ainsi que le développement des pays en Afrique va de pair avec une diversification des activités et des clientèles, ouvrant de nouvelles opportunités pour les segments économique et milieu de gamme.

La demande est caractérisée par quatre grands types de clientèles :

  • une clientèle d’affaires, largement dominante (jusqu’à 80 % selon les marchés). Cette demande repose essentiellement sur les activités liées aux matières premières, aux importations/ exportations, aux industries de transformation, aux projets d’infrastructures, de services (télécommunications, banques, etc.) et, en complément, sur la demande institutionnelle ;
  • une clientèle de loisirs, complémentaire et variable selon les régions (elle est plus importante en Afrique australe et de l’Est), souvent en transit vers des sites touristiques. Les tour-opérateurs ne proposent qu’un nombre limité de destinations en Afrique. Quelques destinations à forte croissance apparaissent néanmoins, poussées par une volonté politique de développer ce secteur, comme le Cap Vert ou le Botswana, où le tourisme représente respectivement 18 % et 4 % du PIB7 ;
  • l’activité MICE8, de plus en plus dynamique sur le continent grâce à l’amélioration de l’offre en salles de réunion, par le biais de l’entrée sur le marché d’établissements sous enseigne de qualité ;
  • la clientèle issue des équipages aériens, qui croît grâce au développement des vols vers l’Afrique et des vols intérieurs.

L’Europe et l’Amérique du Nord ont longtemps été les premiers marchés émetteurs en Afrique, sur le segment affaires comme loisirs. Avec la croissance des liaisons aériennes régionales, le développement des échanges commerciaux régionaux et la croissance de la classe moyenne, la demande issue du continent africain connaît une croissance continue. Mais il faut également noter l’augmentation constante de la demande en provenance de la Chine et du Moyen-Orient, étroitement liée aux investissements réalisés en Afrique.

La plupart des pays d’Afrique subsaharienne offrent des opportunités de développement d’hôtels d’affaires 3 et 4 étoiles.

 

QUELLES PERSPECTIVES D’ÉVOLUTIONS ?

D’un côté, à l’exception des pays les plus instables ou affectés par des crises monétaires, la plupart des pays d’Afrique subsaharienne offrent des opportunités de développement d’hôtels d’affaires 3 et 4 étoiles. D’un autre côté, seule une poignée de destinations sont adaptées à un développement hôtelier très haut de gamme (5 étoiles). Par ailleurs, très peu d’opérateurs ont déjà parié sur une croissance forte du tourisme dans la région. Seul Club Med fait figure de précurseur avec l’ouverture prévue d’une seconde unité au Sénégal.

D’après les données de Horwath HTL, l’offre hôtelière respectant les standards internationaux devrait croître d’un tiers de son volume actuel (soit près de 24 000 chambres supplémentaires) à moyen terme, à l’échelle du continent. Aujourd’hui, l’Afrique de l’Ouest représente la principale zone de développement hôtelier. Ceci s’explique, d’une part, par la faiblesse de l’offre actuelle et, d’autre part, par le nombre croissant de marchés émergents présentant des conditions favorables au développement hôtelier. De manière générale, les marchés les plus importants sont ceux qui concentrent le plus grand parc en développement (Lagos, Abuja, Luanda, Nairobi), puisqu’ils représentent un fort enjeu de compétitivité pour les enseignes encore non implantées.

L’offre future est dominée par le haut de gamme. En effet, face aux risques que représentent ces marchés, les groupes hôteliers internationaux avec plusieurs marques ont tendance à favoriser leurs enseignes 4 et 5 étoiles, afin de bénéficier de rendements supérieurs. Pour autant, l’offre internationale 3 étoiles, qui a longtemps été concurrencée par l’offre indépendante en place, bénéficie d’un intérêt croissant et de plusieurs initiatives régionales (Onomo, Mangalis, City- Blue, etc.). Pour les hôteliers, il existe aujourd’hui un réel enjeu de positionnement clair, adapté à la demande et en accord avec les standards internationaux attendus sur les différents segments.

Notes de bas de page :
1 Organisation mondiale du tourisme, 2017.
2 Banque africaine de Développement, 2018.
3 Ministère français de l’Économie et des Finances, 2018.
4 World Factbook CIA, 2016.
5 Population Reference Bureau, 2015.
6 Organisation mondiale du tourisme, 2017.
7 Ministère français de l’Économie et des Finances, 2018.
8 Pour « Meetings », « Incentive », « Conférences » et « Exhibitions/Events ». Accronyme utilisé pour désigner l’activité hôtelière et touristique liée au monde de l’entreprise.